高力国际专题研究 -- 深圳产业园故事：前世今生与未来

深圳2023年8月4日 /美通社/ -- 近期，高力国际“大湾区新兴产业发展及产业载体系列研究的第二份专题报告” -- 《深圳产业园故事：前世、今生与未来》新鲜出炉。此前，在本系列的头份报告《大湾区新兴产业发展研究》里，高力国际对大湾区重点城市产业发展特色及重点新兴产业在大湾区发展情况作了全面研究、梳理。

与产业发展共生，深圳产业园同样经历了一系列的升级调整。在本次深圳产业园专题研究中，高力国际综合分析了深圳的宏观经济脉络、深圳产业发展进程、深圳产业园的历史变迁，选取“深圳高新区深圳湾园区、留仙洞战略性新兴产业总部基地、河套深港科技创新合作区、光明科学城”4个重点产业园/片区，从发展概况、发展特色、产业载体市场等多方面深度分析；并对深圳产业园未来的空间布局、产业定位走向、市场趋势等阐述了专业观点。

凭借工业、创新立市的深圳，长期以来高度重视保障工业用地，促进产业发展。深圳市规划和自然资源局2019年相关文件信息显示，深圳全市工业区约7200个，总用地规模超过200平方公里，约占全市建设用地总量的1/4，工业建筑面积约2.54亿平方米。工业区内承载了全市约3/4的规模以上工业企业，贡献了全市约4/5的规模以上工业生产总值。

*数据来源：深圳市规划和自然资源局2019年相关文件信息

不过深圳产业园市场也存在工业区明显小型化、主导产业布局地域差异较大、原特区内外用地效益差距大且总体效益偏低、营业收入集中度极高、工业区建设形态有待提升等的各类问题。因此，多年来政府积极出台相关政策引导各类产业科学布局与发展，推动工业区向高质量产业空间转型，如《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》、《深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定》等。

2022年以来，深圳围绕“20+8”产业发展推出的20大先进制造业产业园规划、明确每年建设2000万平方米工业上楼产品且连续实施5年等政策进一步勾勒出深圳产业园市场未来发展趋势。

从空间布局来看，深圳20大先进制造业园区几乎均位于原特区外，首批72个项目中工业上楼有50个落位其中，而20大科技创新产业集聚区大部分仍分布于原特区内，宝安、光明、龙华等有个别布局。可见，在深圳这一工业大市，原特区内产业园以研发办公为主、原特区外集聚大量生产厂房的空间格局在未来较长时间内仍将持续。与此同时，随着工业上楼项目的落地，原关外部分用地效益偏低、规模偏小、形态老旧的工业区将通过城市更新、提容等方式逐步被大型现代化产业园所取代，实现产业载体品质与产业质量的同步提升。

从产业定位来看，无论是20大先进制造园，还是工业上楼建设计划，均以20+8产业为服务对象。深圳以战略性新兴产业为发展主引擎，加快制造业“退二进二”成为推进产业升级的必然选择。无论是新兴产业的培育，还是原有产业的数字化转型等，均将培育新动能、导入新产能。作为落实新兴产业布局的抓手，深圳产业园传统业态有望进一步迁移，为新兴产业空间集聚、强化产业链协作、打造高端产业集群创造良好的条件。

从产品功能来看，20大先进制造园强调以生产制造为主导功能，工业上楼则以打造生产、生活、生态“三生融合”，创新、创业、创投“三创结合”，投入与产出、运营与财务、社会与经济效益“三个平衡”的现代产业园区为目标，为全市制造业发展提供坚实支撑。当前实践与政策要求一致，如工业上楼计划最先落地的宝龙专精特新产业园，预计2023年底建成交付，项目计容建筑量约40万㎡，其中高标准制造业厂房占比85%，其余则为包含商业、酒店、宿舍等多样化产品在内的配套设施。宝安新桥东先进制造业园区，是深圳首个平方公里级的“工改工”城市更新项目，其一期规划总建面74.3万平方米，包含厂房、研发用房、配套宿舍三类产品，占比分别为58%、24%、18%，将于2024-2025年陆续入市。位于南山区北部核心片区的红花岭基地工业上楼项目总建面约78万平方米，厂房、研发用房、宿舍占比分别为63.3%、6.7%、25%，另有商业、公共配套设施等。

可见，承担生产制造功能的高标准厂房将成为未来新增产业园主要载体形式。实际上，近年来深圳全市“工改工”类更新“工改M0”类更新规模占比较高，为新一代信息技术、互联网、文化创意等新兴产业的发展带来了有效支撑，然而“工改M1”和工业区综合整治却始终因改造利润相对较少、租售对象成本敏感等影响缺少市场动力，导致制造业空间升级乏力。未来新增产业园突出生产制造功成为必然选择。与此同时，研发设计、中试检测、产品展示、酒店宿舍等功能在以“三个平衡”为目标的工业上楼园区中也将得到更多体现。

从产品形态来看，未来5年总量达1亿平方米的工业上楼产品供应决定了未来深圳的摩天工厂将逐渐取代原有的标准厂房及旧工业区。同时，工业上楼追求“三个平衡”，规定厂房容积占规划计容总建筑面积的比例≥55%，与过往工业用地配套设施比例不超过总用地面积7%相比，商业、酒店、宿舍、文化休闲等配套产品的增加，将充分体现新兴产业园区产城融合的特点。

从租金水平来看，工业上楼项目遵循“保本微利”的原则，内部收益率原则上≤4.5%。厂房平均租赁价格≤35 元/平方米·月，且年涨幅≤5%。最先落地的宝龙专精特新产业园高标准制造业厂房售价仅8000元/㎡，相当于市场价的3-5折，显著的成本优势将极大的提升对新型产业的吸引力。以“产业保障房”大幅增加优质产业载体供给，显示了深圳坚持工业立市之本，破题产业空间制约的决心，让深圳的城市产业空间，有望从“存量”变“增量”。

根据规划，到2035年深圳工业建筑面积3.96亿平方米，与2019年2.54亿平方米的存量相比，仍有1.42亿增量空间，工业上楼建设计划则明确未来5年新增1亿平方米，巨大的增量既带来发展空间，也大幅增加竞争压力。

高力国际深圳公司董事总经理表示：“在深圳这一走在高质量发展前列的工业大市，产业园市场注定拥有无限的发展空间。与传统房地产开发以追求利润为主要目标不同，产业园的开发运营与城市产业布局、产业升级密切相关，既要紧跟产业发展方向与特点，提供符合需求的产业载体，又要超前服务，引导目标产业集聚，打造产业生态，促进项目良性运行，带动区域产业发展。未来，伴随产业升级的深入推进，产业园通过定制产品、打造主题园区、轻资产运营、国民企深度合作等都将成为更具针对性的服务于产业发展、提升项目竞争力、带动利润率上升的重要方向，而发展过程中的激烈竞争也仍将持续。”