上海2010年4月1日电 /美通社亚洲/ -- 近期，网上开始流传所谓的“房地产崩盘时间表”，该表回顾了日本1985年-1991年房地产市场走势，发现日本房产泡沫前的若干阶段和特征与中国2005年-2008年地产走势颇为相似，于是，有好事者预言中国房地产将在明年崩盘（各段与日本“时差”都为20年）。然而，国内较大的二手房产网站，安居客市场部则认为，崩不崩盘不能简单地相加。
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-- 中国房产是有问题
当日本、美国等发达国家正经历大萧条以来最严重的房产紧缩时，中国的房产市场价格仍在高歌猛进。这一势头从以下安居客数据统计中即可见一斑：2009年1月至12月，北京的住房价格大幅飙升了70%，上海大幅上涨了47%。即使在全球金融危机的影响下，中国经济略有放缓，有两个行业的表现依然强劲 -- 一个是在线游戏业，另一个就是房地产市场。”
今天，北京和上海的房产价格“已经可以和伦敦与纽约比肩，如果你将曼哈顿的房产价格与北京二环以内的房产价格做一比较，你会发现，它们之间只有3%的差异。”但因为中国的人均国内生产总值远远低于英美，所以，大多数中国人都无力承受这样的房价。安居客数据部统计显示，就中国的四个大城市而言，平均贷款额与购房者平均收入水平的比例，已经远远超过了100%。北京为143，上海151，深圳111，杭州更高达167。在10个大城市中，只有一个城市人们可能还买得起住房，那就是重庆，在这个城市，贷款与收入比为48%。
-- 不会立即破灭的三个因素
对于“地产崩盘时间表”，安居客市场部专家认为：房地产市场的崩溃，并非简单的价格崩塌，而存在着一个深度的三重体系：第一重是住房价格的崩溃；第二重是借款者银行负债的崩溃 -- 每月偿付抵押贷款数额的增长速度，是他们收入增长速度的两到三倍；最坏的第三重是整个银行系统的崩溃，而这将导致整个市场经济的信用状况被极度破坏。
他们认为，推动中国对房地产的需求保持旺盛，泡沫不会即将破灭的三个基本因素是：被束缚的城市化需求、被束缚的住房升级需求和中产阶层的壮大。 第一个因素，束缚已久的城市化需求：与中国工业化的迅猛发展相比，以城市居民和总人口的比例来衡量，中国的城市化水平非常低（目前中国的这一比例为大约47%，日美和其他后工业化国家超过90%）。第二个因素，被束缚的住房升级需求：以农村人口加速转移为表现的城市化伴随而来的是住房升级的需求。城市和农村居民的人均住房面积从1978年的7-8平方米提高到如今的20多平米。因此，城市住房的总使用面积大约为25年前的十倍，在农村大约为3倍。 第三个因素，中国中产阶层的壮大：我们认为，收入分配和中产阶层的出现是影响人们需求变化的重要因素，因为不同的收入水平决定了对不同产品的购买力。其他国家的经验显示，人均年收入超过3000美元（世界银行用来衡量“中高收入国家”的较低标准），将会出现一个中产阶层迅速扩大，消费需求大幅上升的时期。这就是所谓的“S”形需求曲线。在一些大城市和沿海地区，人均收入现在就已经超过3000美元），这使中产阶层的人数将占总人口的28%。
不少业内人士也持同样的观点：2009年前11个月我国房地产开发企业资金来源中，国内贷款接近9000亿元，是流动性过剩相应推高了房价。
中国住房和城乡建设部政策研究中心王姓官员认为，我国一些热点城市，如北京、上海、深圳、杭州等城市的房地产市场确实存在泡沫，但是大部分城市，尤其是二、三线城市只是房价涨得快些，泡沫尚不充分。
-- 中国将能掌握刺穿泡沫的主导权
2010年第一季度，股市中的地产板块成为大盘调整的“重灾区”，体现了接连不断的利空政策对地产股的“杀伤力”，这也再次证明房地产“政策市”的鲜明特征。安居客市场部分析认为，对于房价偏高、受到重点关注的城市，本轮调控所承受的压力估计超过以前。2009年囤地新闻频出的广州、今年两会地王后频出的北京，都将在近期内出台更严格的土地管控措施。业内人士预计，那些能较好落实中央政策、切实细化遏制房价措施的城市，这两年其房地产市场将实现明显调整，泡沫立即破灭之说也将散化。
