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“三升两降”优化资本结构 透视华侨城A稳健底色

2023-09-22 21:01 17194

深圳2023年9月22日 /美通社/ -- 时近秋分,三季度即将收官,楼市关注度不减。在政策面,7月以来"暖风"频吹:中央政治局会议首次提出适时调整优化房地产政策,住房城乡建设部等部门明确"认房不认贷"的认定标准,央行、金融监管总局宣布降低购房首付利率……在市场面,信心虽有所恢复,但从各房企半年报"交卷"结果看,整体依旧承压、喜忧参半。

在一众房企中,华侨城A(SZ.000069,以下简称"华侨城")算不上"巨头",但也并非"小个子"。近年来,面对泥沙俱下的房地产市场,向来低调的华侨城也无法"免俗",其毛利率、净利润等指标出现不同程度的下探。作为以房地产、文旅为主营业务的老牌房企,华侨城从创企至今经历过多个行业"至暗"时刻,但每次都在急湍中站稳了脚跟。"稳",是市场对华侨城的普遍印象,其背后叠加着多重标签:央企控股背景、业务结构稳定、规模中游靠前……这些标签之外,市场更看重的是——华侨城的识变应变能力。

深圳的华侨城大厦
深圳的华侨城大厦

市场评价其来有自。营收增长近两成,货币资金、现金短债比双升……时值中国改革开放45周年,诞生于深圳特区的华侨城正积极求变,以更灵活、更稳健、更专业的身姿,探路可持续高质量发展。

更轻、更稳:资本结构"三升两降"

"现金流、现金流,还是现金流。"

行业承压之下,现金流既是市场普遍关切,也是房企当务之急,已成为悬在各家房企之上的达摩克利斯之剑。当然,观察房企稳健与否,现金流只是其中一块切片。市场考量的,其实是包含现金流在内的整体资本结构。

从整体观察华侨城A半年报,2023年上半年,公司实现主营业务收入194.4亿元,同比上升19%;累计实现签约销售额227.7亿元、签约销售面积108.2万平方米。根据克而瑞销售排行榜显示,华侨城全口径销售额在各房企中排名第37位,较2022年同期跃升15个位次,行业地位进一步提升。往细处分析其现金流、负债规模与结构等维护,华侨城资本结构正持续改善,体现在"三升一降"。

具体而言,今年上半年,华侨城经营活动、投资活动、筹资活动产生的现金流量净额均同比由负转正,且增幅大于100%;货币资金较期初增长27亿元,较2022年末增加6.4%。这在上市房企普遍缩表的当下,显得尤为可贵。此外,从偿债压力指标来看,剔除受限制现金和预售监管资金,华侨城非受限现金短债比为2.05,较2022年末的1.53上升明显。Wind数据显示,110家A股上市房企中,现金短债比小于1倍的共有45家房企,高于2倍的仅42家。华侨城、万科、保利发展等16家房企均处于2倍区间。

与此同时,从负债端看,华侨城负债结构正持续优化,有息负债总额1343亿元,以中长期负债为主,其中一年内以及一至两年内到期债务占比分别降至12.1%、20.3%。

现金流充足、负债结构健康,让华侨城在行业整体承压之下负担"更轻",走得也"更稳",为其发展韧性提供了坚实支撑。这也意味着,在优质资源获取等方面,华侨城留有充足的空间和弹性。据观察,在经历了一段时间的谨慎投资后,华侨城今年已开始出现"补货"需求,公司今年以来在成都、佛山、无锡等核心城市核心地段,获取了多宗开发用地。1至8月,华侨城在中国房地产企业权益拿地金额排行中位列第27位,跻身粤港澳大湾区TOP10。与此相对,市场机构克而瑞统计数据显示,今年前7月,有六成百强房企尚未拿地。

更专、更快:专业化整合焕发新活力

水泥桩林立、运输车穿梭,人力机械齐上阵……这是记者在佛山禅城半月岛项目建设现场看到的忙碌场景。据华侨城佛山城市公司相关负责人介绍,该项目拿地不到2个月,基坑和桩基础工程相继取证、破土动工。在深圳前海,由华侨城建设运营的欢乐港湾集聚了"超强"人气,日接待游客最高超过8万人次。"我们店平时的人流量大概400人次,日均营业额3万元-4万元。周末以及节假日,人流量、营业额都会大幅度增加。"喜茶(欢乐港湾店)店长吴定海说。

流程更简、反应更快、效率更高、业务更专、项目更优,这是华侨城这些年通过深化改革带来的"新气象"。近年来,华侨城实施专业化整合,对各业务板块分类归集、统一管理,旗下各事业部和城市公司主要负责公司房地产开发销售业务,主题公园、自然人文景区、商业、酒店项目则分别由旗下欢乐谷集团、旅发集团、商管公司、酒店集团等集中管理、一体运营。在此基础上,华侨城各业务板块推进精益管理,让"专业人办专业事",全面提升组织活力和经营效能。

深圳欢乐港湾的深圳前海华侨城JW万豪酒店
深圳欢乐港湾的深圳前海华侨城JW万豪酒店

经营效率更高。6月25日,华侨城东莞城市公司松湖原岸项目第二次开盘,劲销23亿。东莞松湖原岸项目位于松山湖北部CBD核心区域,毗邻约50万方的月荷湖,项目内规划有艺术展演中心、主题商业、公寓酒店以及品质住宅,是华侨城依湖而造的又一"岸"系湖居产品。华侨城东莞城市公司相关负责人告诉记者,该项目强化全流程管理,去年6月获取地块后,仅用70天取证并开工,从开工到开盘仅6个月。记者注意到,在更早些的4月份,该项目开盘入市即红盘,开盘当日货值21亿的357套房源100%即被选,是东莞市今年首个突破千人登记、公开摇号的选房项目,登顶该市2023年新房首次开盘销售榜单TOP1。

东莞松湖原岸项目,集商业地标、艺术展演中心、高级生态公园、高端住宅于一体。图为东莞松湖原岸项目效果
东莞松湖原岸项目,集商业地标、艺术展演中心、高级生态公园、高端住宅于一体。图为东莞松湖原岸项目效果

运营能力更强。在房地产开发成本高企、融资环境偏紧、整体利润下滑的背景之下,行业普遍认为,行业已从"土地红利""金融红利"向"管理红利"时代转变。房企正寻求突破传统开发模式。轻资产模式成为转型方向之一,市场上的优质轻资产项目也成为重点关注对象。华侨城房地产、文旅两大主业,均早已在轻资产运营模式上有所布局。以今年为例,据不完全统计,华侨城中标深圳前海石公园桂湾段(含双界河河口)代建代运营项目,还与地方政府就长沙文化旅游综合项目一期(亲子乐园)达成轻资产输出协议。此外,截至6月末,华侨城物管项目、管理面积分别较去年增加58个、提升33%。

深圳欢乐谷全新主题区“迷你世界·冒险山”将于国庆假期开放。图为“迷你世界·冒险山”园区实景
深圳欢乐谷全新主题区“迷你世界·冒险山”将于国庆假期开放。图为“迷你世界·冒险山”园区实景

创新步伐更快。今年以来,文旅市场复苏势头强劲,暑期尤为亮眼。今年上半年,华侨城旗下文旅项目共计接待游客超4400万人次,同比增长74%。作为华侨城主题公园的产业集团和归口管理平台,欢乐谷集团持续以高质量供给创造引领新需求,暑期累计游客接待量同比增长超30%,营业收入赶超2019年同期水平,多家主题公园关键经营指标创新高。时值欢乐谷品牌25周年,深圳欢乐谷9月19日举办发布会,宣布由欢乐谷与迷你创想共创打造的全球首个迷你世界IP潮玩主题区"迷你世界·冒险山"将于国庆假期全新开放。"这座占地35000㎡的线下实景乐园,不仅将为游客带来现实世界的趣味冒险体验,更大的亮点还在于‘多元宇宙科技'的运用。"深圳欢乐谷副总经理傅世海介绍。

夜经济助推文旅消费热。图为佛山顺德欢乐海岸PLUS
夜经济助推文旅消费热。图为佛山顺德欢乐海岸PLUS

侨城目前已基本完成存量在运营项目的管理重组。公开数据显示,华侨城A已成为社保基金持仓最久个股。社保基金是社会保障的储备基金,其资金久期较长且规模较大,这些特性决定了社保基金的投资风格以长期价值投资为主。业内人士指出,尽管华侨城今年上半年净利润录得亏损,但亏损正显著收窄,且瑕不掩瑜,综合各项指标看,其经营十分稳健。在中国房地产报统计的TOP50上市房企权益销售比中,华侨城权益销售占比77.56%,跻身TOP10行列。"权益销售比例越高的房企,锁定利润能力更强。"前述业内人士表示。

消息来源:华侨城集团
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