北京2011年7月13日电 /美通社亚洲/ -- 2011年，政府明确提出“抑制房价过快上涨”的目标。“国八条”重磅出台，各地“限购令”紧随其后，“存款准备金率”步步上调以及年内三次加息……在这一系列的调控高压之下，二手房市场渐入“冰河时代”。1月26日重磅出击的“国八条”瞬间卷走了二手房需求市场的投资客，楼市迈入了“纯刚需”阶段。之后，日趋紧缩的货币政策，挤压着部分资金不足的刚性需求者，二手房市场成交量持续低迷，部分城市2011年上半年二手房累积成交量相比去年同期下降二至三成。面对日益受限的市场需求，多数业主在观望等待的同时，暂时将手中房源“转售为租”，目前二手房供给市场主要来自少数资金短缺的投资客和改善型需求者。楼市调控高压持续升温，二手房市场买卖双方僵持不下，时值年中，与2011年1月的挂牌价格相比，13重点城市中的7城市已出现不同程度的下降，部分刚需旺盛的城市，挂牌价格仍有小幅上升，但上升趋势正在逐步放缓。
全国二手房市场成交量持续低迷
2011年上半年楼市始终处于调控高压之下，二手房市场僵持情况日益严重，成交量持续低迷。受1月26日国八条政策的影响，2月二手房成交量遭遇腰斩，跌入上半年的谷底。严厉的限购政策，使得二手房市场迈入了纯刚需时代，同时二手房成交量也正式进入低迷期。在2011年的年初短短两个月的时间里，楼市便呈现了“冰火两重天”的情景。之后，受市场刚需的支撑，成交量小幅回升，但依然维持低位运行，整体走势愈加平稳。
2011年初的国八条相比去年的“国四条”、“国十条”要猛烈许多。2011年的“三月小阳春”和“红五月”均未如期而至，二手房市场的寒意挥之不去。“限购令”瞬间剥夺了投资客的入场券，随着存款准备金率的步步上调，部分刚需者也被拒之门外，二手房市场的成交量可谓一路走软。据搜房网二手房数据监控中心数据显示，7城市2011年上半年累计成交量与去年同期相比，均呈下降趋势，多数城市降幅达到二至三成。在监测的7城市中，杭州成交量同比降幅较大，为42.3%，成为“限购令”实施之后的重灾区；而深圳受“7.11按评估价征税”的影响，市场需求提前集中入市成交，整个六月成交量节节攀升，重回万套之上，与去年同期相比，下降幅度较小，为11.0%。
观望气氛导致二手房挂牌量下滑
2011年年初，受中国传统节日春节和1月底颁布的“国八条”的双重影响，多数售房者鸣金收兵，一方面提早准备过年；另一方面，面对尚不明朗的市场情况，多数人选择了观望等待，二手房市场的观望氛围空前浓厚，供给量也于2月出现大幅下滑。伴随着天气的转暖，楼市的调控高压也持续升温，市场需求受到极大的压制，日益趋紧的货币政策也逐步挤压着仅存的刚需者，面对诸多不利，多数业主采取了转售为租的措施。市场的供给主要来自资金紧缺、急于套现的少数投资客和部分改善性需求者。
2011上半年，楼市调控政策频出，可谓雷电交加。“限购令”这场突如其来的暴风雨瞬间卷走了需求市场的投资客，而二手房市场的供给则主要来自少数资金紧缺的投资客和部分改善性需求者手里。与2011年初相比，目前二手房市场的供给情况大体为，一线大中城市的供给相对旺盛，相比年初的大幅滑落，市场回升力度较大，这主要受益于改善型需求者的市场供给；此外，一线城市房价相对较高，且本次调控程度较为严厉，不排除部分投资客产生恐慌心理而出售手中房源的现象。其次，中小城市的房价相对偏低，置业者大多一步到位，市场的改善型需求相比一线城市要弱很多，因此，供给市场的回升力度普遍较弱。
二手房挂牌价格涨势明显放缓
2011年，政府明确提出“抑制房价过快上涨”的目标。“国八条”重磅出台，各地“限购令”紧随其后，“存款准备金率”步步上调以及年内两次加息……面对这一系列的调控措施，二手房市场步入“冰河时代”，市场的观望气氛与日俱增，买卖双方的拉锯战愈演愈烈。随着新房和二手房成交量“全军覆没”以及新房“折扣战”即将大规模开演的消息传来，二手房市场逐步偏向买方。
时值年中，与2011年1月的挂牌价格相比，13重点城市中的7城市已出现不同程度的下降，部分刚需旺盛的城市，挂牌价格仍有小幅上升，但上升趋势正在逐步放缓。北京、深圳、成都、南京、杭州、济南和天津等地的挂牌价格，与新政实施前相比基本持平，政府抑制房价过快上涨的目标基本实现。此外，广州、重庆和武汉受调控政策以及市场刚需等多方面影响，房价仍保持上涨趋势，但是，细观近几个月的具体情况，挂牌价格月上涨势头明显减弱。
下半年供求关系有望缓解 二手房成交量仍将维持低迷
2011年楼市调控政策空前严厉，“国八条”使得二手房市场的成交量瞬间冷却，严厉的“限购令”将楼市的众多投资客拒之门外，二手房市场回归刚需时代。在这场已长达5个月之久的拉锯战中，消费者的购房决策更为慎重，成交难度不断加大。今年1000万套障性安居工程的建设，加剧了二手房市场的观望氛围，消费者对房价下行的预期渐渐增强。此外，下半年受新房供应量的稳步提升以及交易过程中的诸多有利条件的影响，二手房市场的需求量将无可避免地被新房市场分流。预计，今年下半年在楼市“限购令”持续的大背景下，二手房市场的供需关系将得到进一步的缓解，成交量仍将维持此前的低迷状态。
下半年二手房挂牌价格下行压力逐步增加
二手房市场的成交量在2月遭遇腰斩之后，始终处于低位徘徊中，这种僵持不下的状况使得部分二手房业主的心态发生了变化，房屋的议价空间有所加大。与二手房市场紧密相连的新房市场，受日益紧缩的货币政策影响，开发商面临巨大的资金回笼压力，同时迫于下半年新房供应量的稳步提升，新房的折扣战终于打响，这无疑对二手房市场造成分流，而在现有刚需占据市场主导额大背景下，二手房价也难逃此劫。预计，地处偏远、交通便利度相对较差的二手房房价将率先卷入此次降价风波中，降价幅度也将随着降价范围的不断扩大而增加；而位于市取、周围设施完善度较高的二手房受此次风波的影响相对较小。
限购令“火”了租赁市场 租金价格稳步上扬
买卖双方的僵持在抑制二手房成交量的同时，却“火”了租房市场。一方面，严厉的楼市宏观调控，使得部分暂时不具备资格的购房者转向租赁市场寻求过度；另一方面，受调控政策影响，部分二手房业主选择暂时的转售为租，这在很大程度上增加了租赁市场的供应量，同时也推动了租赁市场成交量的上涨。目前，正处于高校毕业季，大量的学生涌入租赁市场，这在促使租赁成交量上涨的同时，也带动了租金价格的上扬。此外，随着城市交通设施的完善，一些交通便利、配套设施相对完善的外围房源也成为租房者的新热点。预计，下半年租赁市场的成交量较去年同期会增加，城市外围房租的价格也将随着本次毕业季的到来上涨。
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