上海2010年7月23日电 /美通社亚洲/ -- 自4月新政出台以来，对内地楼市强有力的政府调控效果显著，往年同期火爆的楼市不复存在，各方在博弈中选择观望。多方论调交战不休，甚至引发了“拐点到来”的惊呼。然而，从现阶段情况来看，拐点似乎仍是未知之数，但可以确定的是，量跌价未跌的胶着局面已然确定。
根据以往经验，新政后3月，是新一轮变化的重点预测期。4月调控经过三个月的多方博弈基本进入稳定期。未来楼市的走向和政府的心理动态，在七月初这个时间段，显得尤为重要。知名房产网站爱房网研究了2010年下半年内地楼市动态：
楼市调控必将继续，新政出台指日可待
据爱房网的数据显示，以北京地区为例，北京市商品房成交量从新政前的8000-9000套下调到了新政以后的4000余套，5月份为4028套。尽管如此，房价仍没有发生太大的调整。5月份普通商品房均价为23140元/平方米，6月份普通商品房均价为22310元/平方米，而3月份预售商品房均价为22885元/平方米。北京5、6月份预售商品房均价没有发生幅度性调整。
“新政之后，其实房价并没有大降，这与国家调控的初衷是不符的，所以我预测下半年楼市调控肯定还会持续。”爱房网资深分析师认为，从长期来看，政府会加大保障房力度和进行土地变革；从短期来看，政府会延续此前的调控。而随着房价下降预期加强，开发商也不会持续硬扛房价。
同时，分析师也表示，目前，尽管房价下降幅度有限，但下降必然是大势所趋，房地产市场已经重回深度调整通道，消费者继续观望乃至弃购，市气持续低迷，成交量加速下降，甚至不少楼盘出现了“零成交”。基于种种信号来看，中央政府在今年内几乎不可能改变对房地产调控的态度和目的，因而房地产调控政策也不可能有大的改变，调控可能还将深化，政策效力还将持续发酵，进一步影响房地产预期。
“量为价先”，房价下跌滞后期预测达3月
从爱房网全国数据库中可以看到，4月房地产调控政策影响下，5月30个重点城市总成交面积几乎全线下滑，跌幅近半；6月在此基础上，北京、天津等多数城市楼市成交量仍继续下滑，但上海、南京等部分城市止跌回升，成交量仍处于低位。楼市调整进入胶着僵局。
按照楼市“量为价先”的规律，“量跌”到“价跌”的滞后期至少3个月；在价格联动中，一线城市降价扩散到二三线城市，也需要1－2个月。爱房网资深分析师表示，对于开发商来说，降价不仅仅是一种简单促销的手段，而应该是综合考虑下的必然选择。在政府不断的强有力的政策调控下，降价作为政府调控的目的必然成为最终结果，而各方特别是消费者紧张观望的僵局，从侧面也反映了消费者对房价下跌的必然信心。
事实证明，在政府意图较为明确的楼市调整过程中，谁先降价，谁先受益。比如两年前，楼市因政府宏观调控进行市场调整，万科率先在长三角及广深等地掀起降价潮，结果该公司在全国住宅市场所占份额比2007年增长了13%，并且在上海、深圳等9个城市的市场占有率均排在首位。其他追随万科降价的大开发商，市场占有率也有所提升。还有，新“国十条”出台后仅仅不过20天，恒大地产即在多个城市进行八五折降价营销。2008年秋，正是同样力度的促销令恒大度过了“上市之劫”，这一次，恒大急于成为降价“领头羊”，显然是为先发制人，占领更多的市场份额。
变数依然存在，消费者开放商角力未消
但分析师提醒大家，近几日房租暴涨是一个不可忽视的预警信号。楼市调控政策出台以来，随着住房销量的大幅下滑，房租却在较大幅度地上升。这就意味着，住房需求的刚性矛盾更加突出了。房价下降和销量下滑，并不是市场内在因素而是政策外力的强制作用的结果，住房消费在外力的作用下被非理性地抑制了。长此以往，消费者与开发商的利益博弈，会最终以消费者的无力长期对抗而宣告结束。更重要的是，房价下降和房租上涨同步出现，会向市场传递出错误的信号，即投资房产的获利空间很大，从而变相地鼓励投资者、炒房客投资住房，使供求关系更加紧张，房价调控难度更大。
而不可否认的是，与上轮宏观调控相比，在经过了去年的“大牛市”后，不少开发商的资金更为充沛，准备也更为充足。但在政府基调已定的情况下，大局观远比目前利益来的稳妥，“主动跟进”也远比“对抗”来得更为积极有效。与其殚精竭虑地与购房者在高房价上进行博弈，不如适度降价以换来资金的快速周转，从而购进价格已下跌的土地资源。因此，爱房网分析师建议开放商不妨放开思维，在政策的范围内有效降价处理，从而获得更高层次的收益。
爱房网是安居客集团旗下，亦是国内首家专业新房导购信息平台，并已成长为中国第一的新房平台。爱房网和专注于二手房信息服务的安居客以及专注于租房信息服务的好租网，组成了一个专业找房网站群。
