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楼市“三条红线”压顶,房企的未来在哪里?绿城管理的代建模式是个新路径

2020-09-14 17:34 4276
绿城管理在传统重资产“找钱-拿地”开发模式外开辟出另外一条路径,一条专业化、精细化的轻资产开发之路。通过的品牌与管理输出,为项目赋能,为合作的开发商创造价值,并以收取管理费方式的实现盈利。

香港2020年9月14日 /美通社/ -- 最近被热议的房地产资管新规“三条红线”,对规范房企的“扩张模式”与“扩张速度”做进一步的安全性引导,明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

传统的房地产开发模式:高周转、高负债。因为负债率较高,很多传统房地产企业不得不通过高周转模式来降低成本。于是造成房地产企业资金紧张,甚至会引发系统性金融风险。

绿城管理的商业模式在新规下,正是房企版的供给侧改革模板。绿城管理在传统重资产“找钱-拿地”开发模式外开辟出另外一条路径,一条专业化、精细化的轻资产开发之路。通过的品牌与管理输出,为项目赋能,为合作的开发商创造价值,并以收取管理费方式的实现盈利。

这种模式,将房企从“高周转”+“高负债”的死循环中解脱出来,以其自身的“专业开发能力”,在未来的房地产开发格局中,占得了先机。

随着房地产增长逻辑的变化,从最初的“土地红利”时代到“金融红利”时代,在政策影响下,资本撬动杠杆的“金融红利”时代正在向“管理红利”时代过渡。行业的变迁中,轻资产的代建模式大概率将成为房地产发展路径下的必然趋势,“绿城管理”的未来发展充满了想象空间。

代建模式的商业机会在哪里

“三条红线”背后,是过去20年楼市规则的冲突与巨变。

此前房地产市场的特征,简单归纳一下关键词:大规模、高周转、低利润。如果你不跟上,就会被行业淘汰。这三个关键词背后的母体规则,叫做“高杠杆”。

不少业内人士指出,三条红线对行业格局的影响或许是加速行业集中度提升,头部强者稳定,弱者加速淘汰的马太效应也将逐步显现。

那么,代建到底能带来什么?

在“管理红利”时代,真正能够实现房地产增值的,一个是前端的产品的规划设计,一个是后端的品牌、管理和服务。这将是整个房地产开发链条价值最大的两端。

这个时候,代建这套商业逻辑或许将成为持有土储且受到融资限制的中小房企为数不多的生存出口,因为科学的项目规划和管理,项目开发的质量,产品的品牌影响力和运营能力,决定了它们是否能顺利实现去化的速度。

而绿城管理这样的行业龙头,更可依托自身专业能力和信用背书,整合金融资源,提供定制类创新模式服务和产业链金融服务,对中小房企无疑形成了不可抗拒的吸引力。

根据绿城管理半年报披露,截至2020年6月30日,管控代建项目268个,总建筑面积超7000万平方米,其中商业代建项目155个。而其自2016年进入华北地区以来,累积签约项目已经超过了30个。不仅有石家庄、呼和浩特这样的区域中心城市,也有唐山、张家口、保定、邢台等多个三四线城市。

对于绿城管理而言,区域性重点城市和下沉的三四线拥有土地的开发商,或许会是新政下项目拓展的重要机会。

共建激动人心的品质生活

作为行业领跑者,“绿城管理”的核心优势是什么? “绿城”的品牌基因是高品质的产品和服务。

绿城的产品质量、独特的建筑美学、以人为本的服务一直保持行业领先地位,在“2020中国房地产产品力优秀企业”榜单中处于第一的位置。而在后疫情时代,绿城的产品引领着新的住房需求。

得益于卓越的产品力,绿城在拥有高溢价能力的同时也深受客户认同。

不过,绿城管理的竞争力,远远不止绿城的基因。CEO李军表示,“一开始我们也以为代建就是把绿城品牌输出、复制绿城产品,但实际上不同地区、不同委托方都有不同的需求,不是可以直接照搬的。”

这些需求主要包括了以下几个方面:

中小房企的转型与合作需求、项目品质保障与品牌共建需求、金融资本投放及风控需求、政府和国有企业合规及社会价值实现的需求。

因此,对于绿城管理来说企业的核心能力,除了满足To C端(业主)构建高品质空间和全生命周期的美好生活系统的需求;同时也要以为To B端(委托方)创造价值为目的,提供各类需求解决方案,实施柔性管理+个性化定制模式,这是一个服务企业的逻辑。

在多年的经验累积基础上,绿城管理提出了代建4.0体系和“绿星标准”。根据不同委托方的诉求,除了授权项目使用绿城品牌以外,选派具有丰富开发经验的专业操盘团队,输出科学、规范的标准体系,提供丰富的产品体系和品质管控服务,嫁接强大的供方体系资源,通过精益管理提升效益,体现管理价值。

此外,绿城管理的资源整合能力也是企业核心优势之一。依托平台型企业的发展逻辑,绿城管理在不断尝试将现有的流量实现闭环,实现赋能。

对于供方资源,绿城26年的发展中,积累了强大的体系内外供应商资源,绿城管理以集团化运营的方式,整合各类资金供方、产品供方等覆盖全生命周期、全产业链的优质资源,赋能项目开发能力的跃升。

而在金融资源的整合能力上,不同于房地产行业,代建业务具备很强的抗周期性,不受金融杠杆影响。因此,绿城管理一方面深受金融机构信任,另一方面又拥有巨大流量平台,能够为委托方提供良好的信用背书,带来金融机构融资,加快项目去化。

绿城管理CEO李军先生曾经表示,绿城管理将以“品质”为立身之本,以“信任”为价值追求,以“效益”为服务导向,以“分享”为合作初心,携手更多伙伴共建激动人心的品质生活。

消息来源:绿城管理集团
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