2013年中盘点——品牌房地产企业销售业绩

2013年，房地产市场延续了去年下半年以来的回暖态势，品牌房地产企业顺势在一季度加大推盘力度，率先抢占市场先机，并凭借广泛的市场布局、丰富的产品结构与强大的品牌优势实现了销售业绩的高速增长，较早奠定了全年的业绩基础。中国指数研究院监测数据显示，销售业绩行业领先的52家品牌房企中已有26家在上半年销售额突破百亿，其中万科、绿地、保利、中海四家企业的销售额更是突破了600亿的销售大关，而融创、碧桂园、华润等企业销售额则实现了50%以上的同比增长，发展势头良好。

2013年上半年品牌房地产企业销售状况

企业销售数据主要依据以下数据来源进行统计，具体以企业公告为准：

1.CREIS中指数据在各地的销售监测数据；

    2.企业已经发布的业绩公告；

3.参考上年同期业绩和本年度总体经营情况进行的数据统计；

4.企业销售额以商品房为统计口径。

品牌房企抢占市场先机，销售业绩高速增长

[业绩：品牌房企业绩争先，十大品牌房企上半年销售业绩达历史最高水平]

2013年上半年，品牌房地产企业依托广泛的市场布局、丰富的产品结构与强大的品牌效应，实现了良好的销售业绩，为年度销售业绩的稳步提升奠定了良好基础。万科凭借其在全国范围内的广泛布局，及其长期所坚持的刚需产品定位持续获得市场关注，累计实现销售金额843亿元，销售面积726万平方米，行业领导地位持续稳固；绿地集团以653亿元紧随其后，销售表现十分抢眼；保利地产通过均衡布局全国各大区域，重点深耕核心城市，并凭借其完善的产品线和灵活的销售策略在2013年上半年共实现销售金额648亿元，销售面积581万平方米，位列第三；重点布局区域核心城市的中海地产，受益于一、二线城市房地产市场上半年的放量成交，销售业绩稳步增长，以643亿元的销售业绩紧随其后，恒大则以470亿元的销售额居于第五位。

[竞争格局：标杆企业市场地位更加巩固，企业竞争日趋激烈]

在房地产调控持续深入的背景下，行业龙头企业的市场份额进一步提升，且房地产企业之间的竞争亦日趋激烈。2013年1-5月份，万科、保利、中海三家房地产企业的市场份额分别为2.71%、1.98%，2.00%，较2012年末分别提升了0.52、0.41、0.61个百分点，龙头企业规模优势进一步凸显。在万科、保利、中海、绿地四家企业上演第一梯队之间激烈角逐的同时，销售额在300亿以上的企业之间的竞争也日益强化。2013年上半年，销售额在300亿以上的企业由去年同期的6家扩大至现在的9家，华润、碧桂园、世茂三家房地产企业以50%左右的增长速度顺利跻身前十，且销售金额差距甚小。调控以来，华润置地加快布局全国，调整产品结构，加大中小户型刚需产品推盘力度，持续实现销售业绩的高速增长，2013年上半年，企业共实现销售金额348亿元，较去年同期增长49.36%；碧桂园启动的“全民营销”策略有效促进了销售业绩的快速增长，2013年上半年企业销售额同比增长速度高达97.81%。此外，佳兆业与融创等企业销售额同比增长50%以上，下半年的销售表现亦值得期待。

[企业亮点：融创、碧桂园业绩翻倍，华润、世茂增速领先]

以万科、保利、中海、恒大等十大品牌房企为代表，进一步分析房地产企业2013年上半年的销售变化态势：1月份，房地产市场延续了2012年以来的暖冬态势，十大品牌房企在传统销售淡季迎来了“开门红”，销售额均值高达82.52亿元，为同期历史最高水平，较上年增长了214.47%，万科销售金额为190.7亿元，融创、保利两家企业则实现了同比920.34%与580.34%的大幅增长，2月份的销售业绩虽然环比有所回落，但销售金额均值仍同比大幅增长43.84%。3月份，在各地“国五条”细则落实预期和推盘量加大、季节性回升等多重因素的带动下购房需求持续释放，十大品牌房企加大了推盘力度，销售业绩亦实现了同比大幅增长，销售额增长速度继续保持在40%以上；4月份以来，随着调控细则的进一步落实，房地产市场进入常态发展，业绩增长速度进一步回落，2季度十大品牌房企销售金额的同比增长速度基本保持在20%以下。

从十大品牌房企产品结构和销售均价来看：随着房地产市场的持续回暖、企业去库存压力的不断减小，品牌房企在主攻刚需市场的同时，开始加推高端项目，中高端项目的热销有效促进了其在上半年的销售表现。此外，品牌房企还在上半年采取了“提价策略”，与上年同期的“以价换量”形成鲜明对比；1-5月份，十大代表企业中仅保利、中海两家企业的销售均价出现结构型下调，其余8家企业的均价涨幅均在5%以上，其中万科、龙湖、世茂三家房地产企业的销售均价亦较上年同期增长了10%以上。

从十大品牌房企2013年上半年的销售额增长速度来看，融创增速最快，达124.40%，成长能力领跑规模以上企业，而碧桂园2013年上半年的销售额也较上年同期增长了一倍左右；此外，华润与世茂上半年的销售金额则较上年增长了50%左右；而万科、保利、绿城、龙湖等企业的销售业绩均保持在30%以上；仅一直保持稳健发展策略的中海地产销售额增长速度在20%左右。相对2012年的全年销售业绩来看，除恒大目前的销售金额不足上年的40%以外，其余九家品牌房企的销售金额均已达到去年年度销售业绩的50%左右。按照目前销售态势来看，十大品牌房企要实现全年销售业绩的稳定增长压力不大。

品牌房企秉持“量入为出”拿地策略，投资节奏稳中有进

2013年上半年，房地产企业资金状况有所缓解，1-5月份，房地产开发企业到位资金45115亿元，同比增长32.0%。其中，国内贷款8051亿元，增长27.9%；利用外资、自筹资金分别同比增长18.2%和14.3%；定金及预收款则同比增长57.9%。可见，随着销售回款与国内贷款的相对充裕，房地产企业资金状况较为理想，从而引发了全国房地产市场的投资热情，2013年1-5月份全国房地产开发投资26798亿元，同比增长20.6%。品牌房企在调控依旧未见明显放松的背景下，依旧延续了“量入为出”、“稳中有进”的拿地策略：

[投资：拿地热情迅速回升，“量入为出”、稳中有进]

从十大品牌代表企业的新增土地规划建筑面积总量来看，品牌企业在土地市场延续2012年下半年的积极态度，拿地面积和拿地金额均大幅增长。2013年1-6月份，共新增土地储备4012万平方米，同比增长29.7%；逐月来看，由于2012年1月仅恒大一家企业拿下15宗地块，共计840万平方米（其中保定温泉旅游一宗地面积就超过340万平方米），因而较高的基数导致2013年1月份十家企业同比下降30.0%。尽管自2012年底销售情况明显好转，但受季节性因素及“国五条”调控政策对预期的影响，品牌房企一季度的总体拿地规模呈现缓速回升，同比增加7.1%；但四月份起逐步进入小高峰，二季度拿地规划面积总量则同比增长58.1%，拿地规摸显著增加。

新增土地以一二线城市为主，联合拿地增强资金实力

 [企业投资亮点：一二线优质地块成争夺焦点，联合拿地实现双赢]

随着一二线城市的率先回暖并表现出更为旺盛的投资需求，一线城市和热点二线城市成为房地产企业争夺的焦点。从十大品牌企业新增土地的城市布局来看，2012年下半年以来，十大品牌企业在一二线城市的拿地规摸占比稳步提升，2013年一季度达到69.4%，二季度则进一步增加至78.7%。其中，重点城市中心区的优质地块备受房地产企业青睐，由于竞争激烈，土地价格不断被抬高。一些中小房企为了从地方性企业变身为全国性企业，更是不惜成本进驻或者深耕一线城市。除了丰富的销售回款补充现金流之外，品牌企业一方面凭借一季度相对宽松的融资环境获得充裕的现金，另一方面则力争寻找合作伙伴联合购地，保障增加优质项目的同时减少拿地成本、保存资金实力，使其在拿地方面更具竞争优势，也于2013年上半年在多个城市频现新的总价地王。

2013年上半年品牌房企联合拿地案例

在2013年5月份以来，一方面受美国计划退出QE3影响，导致境外融资成本和难度增加，而另一方国内受央行开始整顿影子银行的紧缩环境影响，房地产企业融资的难度都将加大，房地产企业将不得不面临资金链的可持续周转问题。联合拿地从早先“抱团减压”逐步演变为目前的“强强联合”，既是调控之下抱团取暖分解风险，也是品牌房企之间的优势互补，更是为了灵活应对市场变化、达到资源优化整合的双赢选择。2013年3月29日，保利地产、安徽新华投资集团联合拿下高新区KMB-1地块，单价220万/亩，总价16066.6万元，楼面地价1099元/平米，为保利首次携手本土房企联合拿地从而获取土地成本优势、快速实现本土化的举措；6月27日，万科、保利两家房企在重庆合作竞得商业地块的方式则是两家品牌企业分享资源、联手进军重庆商业地产的举措。

品牌房企在调控下以其精准的市场把控能力适时调整销售和投资策略，业绩表现突出。但随着各地房价上涨压力的持续加大和土地投资热情的相对高涨，品牌房企仍需警惕2013年下半年调控政策变化的可能，采取审慎、稳健的经营策略，并保持安全的现金状况以应对市场的变化。