编者按：上海住宅用地成交面积涨幅超过60%的时候，宅地成交金额涨幅却超过了120%；90平米以下商品住宅库存仅有3.3个月的时候，210平米以上大面积却需要近三年才能消化殆尽；临港楼市供应发威的时候，作为迪士尼核心板块的川沙却面临着断 供；而从购房心态来看，二手房的充足供应则正在从供应紧张的新房市场抢夺着购买力……
2013年上海楼市在风风火火中已经成为过去式，2014年也已经悄然来临了半个月。与过去相比，2014年上海楼市会有怎样的看点亮点？
看点一：外来和尚会念经 上海楼市开发或迎新模式
搜房网统计，截止2013年12月31日，超过60家外地房企进入上海，包括恒大、泰禾、首创等品牌房企以及融信、隆鑫、正荣等二三线诸多房企。而从拿地规 模来看，包括港台地区等15省市在沪拿地501万平，其中北京、福建和广东三省市43家企业总计拿地353.6万平，占2013年土地出让金总额的 44%。
相较上海目前的房地产开发模式，如恒大的快销、泰禾的高端路线等，会否给上海带来新的模式。
看点二：上海房价“642格局”向“753格局迈进
搜房网对上海17区县2013年房价进行统计，从各区县成交均价来看，成交均价高于3万元/平的有8个，分别是普陀、杨浦、徐汇、闸北、长宁、新黄浦区、虹口和静安，其中新黄浦区成交均价最高，报于67235元/平米。
松江、南汇、嘉定、奉贤等区域的次新楼盘价格现已接近2万元/平方米，而中环、内环的房价则也逼近甚至超过了4万元/平方米，上海房价“642格局”已经成型。
而搜房网统计价格仅为实际成交均价，开发商市场报价则远高于实际成交价格，2014年，上海房价格局从“642格局”向“753格局迈进活成定局。
看点三：多板块爆发 浦东再添价值提升点
2013年，11号线花桥段、12号线东段、16号线临港段通车，尤其以16号线临港段及11号线花桥段对楼市产生巨大提升作用。2014年初14号线周边楼市已经走热，多个楼市板块目前仍值得期待。
而因上海自贸区等利好因素、上海迪斯尼的即将开园等因素，对于浦东楼市而言，带来的将是惠南板块、川沙板块、唐镇板块、周康板块和航头板块价值全面提升。
看点四：土地预期提前释放 地价会否飙涨
2014 年1月10日国土部部长姜大明所说的“原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地”的话语，虽然事后经过了微博辟谣，但毫无疑问，无论“一刀切”还是“逐步“减少一线城市建设用地的供应量，土地市场未来收紧的看法已经犹如打开了的”潘朵拉魔盒“，向市场释放一线城市土地紧张预期。而在2014 年随之而来，或是上海地价再度迎来飙涨。
看点五：购房者更理性 楼市成交火热会否继续
从搜房网2013年历次调查来看，购房者对于上海楼市的判断愈加理性，一方面认为上海房价依旧会持续微涨，另一方面在楼盘的选择上则更加谨慎。
在2013年年末，有市场分析人士认为上海楼市或出现观望局面，但在数据层面，这一现象并未有明显表现，2014年，上海楼市会否延续成交火热局面尚需拭目以待。
看点六：改善型产品去化窗口期年中或出现
有市场分析人士认为，2014年改善型需求预计在5-6月与9-10月迎来两个放量窗口，主要原因有二：
第一：市场如不出现报复性反弹，当前各地已经发布的房地产市场调控政策不会有太大变化，从市场需求的角度来讲，仅靠自住刚需型项目拉动宏观经济增长的力度恐有限，改善型需求势必仍然会成为2014年楼市一支重要力量。
第二：从经验来看，历次调控政策的执行时效性周期为4-6个月，预计此次阶段性收紧的政策效力会在2014年第二季度逐步化解，从时效性的角度来讲，短期内的变化将导致市场放量窗口期的变化，因此，2014年第二季度将成为改善型需求放量“窗口期”。
看点七：长效机制如落地 上海房产税模式或再迎争议
在2013年年底召开的“第三届首都金融财税法论坛”上，国家发改委法规司行政复议处韦大乐处长介绍，落实十八届三中全会提出的财税体制改革方针，涉及一系列财税立法修法任务。2014年将新立3部法律，包括《房产税法》。
而自2011年上海房产税试点以来，上海模式一直被业内进行比较和批判，2014年，假如作为长效机制的“房产税”新模式落地，对于上海模式的讨论或再度置于风口浪尖。
看点八：差别化调控 上海限购政策或难退出市场
去年底召开的全国城镇化工作会议明确表示，要严格控制特大城市人口规模。住建部政策研究中心原主任陈淮表示，限购政策可以理解为控制城市规模的一种办法。房地产学会副会长陈国强也认为，从城市发展角度，户籍政策是差别化的，限购手段仍然会沿用。
从目前整体调控思路来看，避免一刀切、差异化调控思路或将更加明显，而对于上海而言，在房价上涨压力下，限购政策短期内难以退出市场。
看点九：银行产品结构调整 房贷紧张或成常态
2013年三季度以来，房贷趋紧、下款困难成为房地产市场一大特征，而在额度紧张的表面原因下，更深层次的原因则是银行产品结构的调整和银行的风险控制。
例如，同样一笔100万元的贷款，发放给小微企业，贷款利率在基准利率上浮10%-30%，房贷则下浮15%，加上小微企业回款快、收益高，自然更受银行青 睐。而上市银行半年报则显示，16家上市银行不良贷款余额达4400亿元，较2012年末增加了400亿元，尽管房贷业务不是不良贷款的主要来源，但控制 风险也影响到了房贷。
看点十：地上开发转入地下开发 商业地产迎"鼹鼠模式"
2014年 1月23日，上海地下空间将首次以“招拍挂”流程进行转让，该项目为“浦东新区黄浦江沿岸E14单元Z4-2地块地下商业空间及公共绿地综合改造工程”。 实际上，随着上海城市化进程加速、人口膨胀、城市空间日益窘迫，地下空间也因此受到越来越多的青睐，商业地产地下空间开发火热，进入“鼹鼠模式”。
