上海2015年4月23日电 /美通社/ -- 仲量联行 (NYSE：JLL) 近日发布的研究报告《中国城市60强》中，对中国大陆重要的60个二、三线城市的房地产市场展开了深入的研究调查，报告中详述了在中国经济“新常态”下零售地产的现状与发展机遇。（报告将北京和上海划分为超一线城市， 广州和深圳则为一线城市。）
目前中国零售业正步入新的发展阶段，阿里巴巴等电商企业不断抢占市场份额，消费者行为发生转变，消费愈加理性。不断加剧的竞争压力，促使购物中心开始探索差异化策略，开发商们试图借鉴世界其他地区的发展经验，寻求新的发展道路。
强劲的基本面支撑
中国城市60强的经济总量达8.6万亿，如果将其作为单一经济体来看，它将是世界第二大经济体。尽管近年来，全球经济大环境增速有所放缓，但中国城市60强仍将是世界增速较快的市场。截至2025年，中国城市60强将占全球经济增长的15%，达到15.5万亿美元的规模，相当于印度（或两个德国）目前的年产出量。
在过去三年里，中国60强城市的消费阶层崛起，年收入超过5000美元的人口数翻了一番，达到1.3亿。预计截至2020年，60强城市中消费阶层人口将进一步增加70%，达到2.2亿。
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零售市场格局不断演变
随着居民收入的增长、消费者习惯和行业结构性的转变，零售业正以惊人的速度进行演变。传统的百货商场正日益走向衰落，而购物中心开发规模呈现井喷式增长。在过去的五年里，中国购物中心总量以每年21%的速度增长，但超一线城市与一线城市的购物中心总量仅以每年12%的速度增长，这反映了零售活动正稳步从一线城市向60强城市过渡。
由于网络技术与全球一体化的发展，消费者对产品的国际参考价格了如指掌，网络购物也带来了更加便利的购物方式，城市消费者愈加理性，对价格更加敏感。电商企业不断抢占零售市场份额，电子商务有望成为消费增长的新引擎。全渠道零售（零售商借助多种线上和线下渠道为消费者提供商品和服务）将成为中国城市60强的主力销售形态。传统实体零售业已着手发展电子商务战略，一些电子商务企业也开始尝试建立实体门店。
购物中心供应增长，总量过剩，但优质购物中心依旧匮乏
仲量联行华东区零售地产部总监邓汝舜指出：“自2011年以来，中国内陆1.5线城市购物中心的开发规模空前增长。特别是成都、武汉、西安、沈阳和重庆，在未来的三年里，这些城市的购物中心总量将近一步增长60%。然而，市场饱和度的上升将使开发商更加谨慎，甚至减少部分项目的开发。尽管如此，市场上优质购物中心供应仍然严重匮乏，目前仅有10%-15%的项目符合国际标准。”
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中国60强城市的购物中心总量为6500万平方米左右，而美国的同类购物中心总量高达4.05亿平方米。也就是说，美国每1000人拥有1500平方米的零售物业面积，而中国城市每1000人拥有的零售物业面积仅为235平方米。尽管有分析指出，美国购物中心供应过剩，但这个差距说明，随着中国城市的发展，零售物业供应仍具有很大的增长空间。
邓汝舜同时表示，随着购物中心竞争的白炽化，“赢家通吃”的局面将不可避免。如恒隆、凯德、万达、华润集团、龙湖和深商置（现印力集团）在内的数家大型开发商已在60强城市推出强势的集团开发理念。然而，这也会在租户组合和商场设计布局方面导致一定程度的产品同质化，差异化将是取得成功的关键。多数购物中心面临的较大挑战仍然是专业化物业管理的缺乏，向高标准物业管理服务模式的转化才刚开始。
和世界其他地区一样，体验店和概念店逐步成为中国购物中心关注的重点。餐饮业占比较服装类租户要大（消费者逐步选择网购），外出就餐吸引着消费者前往购物中心。而服务业租户（如英语培训学校和水疗会所）的数量增多，正填补着中等租金类别的空白。
快时尚转型，奢侈品、大卖场受限
由于全国反腐政策实施、私营企业主以及富裕家庭数量增长放缓，奢侈品的总体消费减少。对价格敏感的消费者则偏好通过海淘或出境游的国际渠道，购买海外低税率的奢侈品。而“轻奢侈”品牌因其价格和差异化优势，逐步获得中产阶级的广泛青睐，但目前“轻奢侈”品牌发展速度也趋缓。
近年来，60强城市中快时尚品牌的门店数量迅速增长，甚至在以增速较快的成都、武汉、天津和重庆为代表的1.5线城市以及周边地区造成一定程度的供应过剩。然而，随着市场竞争愈加激烈，快时尚零售商也从积极扩张门店转向如何提高门店运营效率，在选址上也会更加谨慎。
大卖场零售继续在内陆城市扩张，但土地成本与审批制度使这类占地面积大的零售商更难选址。一些大型超市零售商正在探索购物中心开发战略，并同时在全国各地也开设了大量的社区商店。
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编者按
作为2007年《中国新兴城市30强》报告、2009年《中国新兴城市40强》报告以及2012年《中国新兴城市50强》报告的延续，《中国城市60强》为房地产投资者、开发商、企业租户和地方政府提供了一个可供清晰比较的框架体系，帮助他们从房地产的视角对这些城市进行评估与分析。
完整报告请在此处下载：
http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/Documents/China60/China60-CN.pdf
总结报告关键内容与见解的信息图请见：
http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/Documents/China60/China60_infographic_CN.pdf
《中国城市60强》聚焦零售地产视频分享：
http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/en-gb/Pages/China60-Retail.aspx
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关于仲量联行
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仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有81个分公司，员工总数超过29,000人。在 “2014年国际物业奖”评选中，仲量联行摘取了亚太地区包括中国在内的7个国家的“较佳房地产咨询公司”奖项。此外，在著名的《欧洲货币》（Euromoney）杂志2013年房地产奖项评比中，仲量联行一举囊括了9个重要的奖项。www.jll.com/asiapacific
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